分类： 房地产与建设工程

“职务行为”抗辩获法院采纳 我所律师成功为建设工程纠纷被告减损维权

近日，四川元绪律师事务所收到了一份来自德阳市某区人民法院的民事判决书。在一起备受关注的建设工程施工合同纠纷案中，我所高级合伙人杨永芳律师作为被告“某和建设有限公司四川分公司”（以下简称“某和四川分公司”）的委托诉讼代理人，凭借严谨的法律逻辑和对案件细节的深入剖析，成功厘清了复杂的法律关系，最终法院采纳了其部分代理意见，在保障实际施工人合法权益的同时，也有效维护了当事人的合法权益。

本案源于2020年的一处商业广场（化名“孝泉国际中心”）的消防工程续建项目。原告郭某（化名）诉称，其与被告某和四川分公司签订了《消防工程施工合同》，并完成了相关劳务施工，要求被告支付剩余的劳务费150385元及承担诉讼费用。

面对原告的诉请，杨永芳律师在接受委托后，迅速梳理了案件脉络。庭审中，她提出了几大核心代理意见：其一，主张原告与被告之间不存在直接的合同关系，认为相关合同是由案外人段某（化名）以个人名义与原告签订，被告对此不知情；其二，指出案涉结算单是在特定情况下形成，被告未予盖章认可；其三，强调案涉项目尚未完工验收，不具备支付尾款的条件；其四，认为若原告有权追索，应当追加相关转包人及实际施工人参加诉讼，以便查清事实、分担责任。

然而，法院经过详细审理，查明了一个关键事实：根据被告与发包方签订的《德阳孝泉国际中心消防续建合同》明确约定，段某系被告委派的现场管理代表，其签署的协议和文件均代表被告行为。基于此，法院认定，段某与原告签订合同及后续的结算行为，均属履行职务行为，其法律后果应由被告承担。

虽然法院最终未完全采纳杨永芳律师关于合同关系不成立的全部抗辩主张，但法院在判决中充分肯定了代理律师在程序和法律适用层面提出的合理质疑。最终，法院依据相关法律及司法解释，依法判决被告向原告支付劳务款150385元。

杨永芳律师在案件复盘时表示：“建设工程领域法律关系复杂，转包、分包现象普遍，厘清各方主体的法律关系是处理此类纠纷的关键。本案中，法院对‘职务行为’的认定标准，以及关于合同无效后工程款结算的处理，对类似案件具有重要的参考意义。我们尊重法院的判决，同时在整个代理过程中，我们尽职尽责，穷尽了所有合法抗辩途径，为当事人争取到了程序上的充分保障。”

此次代理过程，充分展现了杨永芳律师在处理复杂民商事纠纷中扎实的专业功底和审慎负责的职业态度。四川元绪律师事务所始终致力于为客户提供专业、高效的法律服务，力求在每一个案件中实现公平正义。

商品房购买后，业主高高兴兴的入住，本来是人生一大喜事，然而“电梯强制性管理规范”的调整，却给业主带来了困扰，那么这究竟是怎样一场纠纷呢？

以下是本人代理的一起因电梯引起的“商品房预售合同纠纷”案件：

【基本案情】

2018年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告房屋一套，并约定了房号、户型、面积和价款，按套内面积计价。入户电梯旁有一生活阳台，属于套内面积，电梯厅与生活阳台之间有一隔墙。交房后，原告被告知隔墙必须拆除，阳台变为了电梯救援通道。经相关职能部门协调，被告承诺整改，拟在隔墙拆除后，将原属于原告管控的私家防盗门交由本案第三人共同管控，导致原告入户大门被迫后退，引起户型、面积、房屋功能布局等产生重大改变。被告构成重大违约，给原告造成巨大损失，原告因此提起诉讼。

【原告诉讼请求】：1.判令被告返还原告因套内面积减少部分的购房款12210.66元，并支付利息；利息以需返还的购房款为基数，以年利率4.85%，从合同签订之日起计算至被告返还前述购房款之日止；

2.判令被告补偿原告因缺少私有生活阳台造成的房屋价值损失暂定73393.70元（以原告鉴定为准），并支付利息；利息以需补偿的房屋价值损失为基数，以4.85%年利率，从合同签订之日起计算至被告支付补偿款之日止；

3.判令被告立即改造生活阳台与电梯厅之间的隔墙以满足消防救援和电梯年检要求；

4.判令被告赔偿原告因电梯停运给原告造成的损失，暂计5000元，具体以原告房屋月租金2500元为标准，从电梯停运之日计算至被告解决电梯停运之日止；

5.判令被告赔偿原告因装修生活阳台造成的房屋装修损失68000.00元；6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。

【被告辩称】：1.原告所购房屋入户阳台已计入房屋套内面积，不因整改电梯而减少被告无需向原告支付因套内面积减少的购房款及其利息；

2.电梯的整改与房屋价值损失无因果关系，案涉房屋并未缺少私有入户阳台部分，被告无需向原告支付房屋价值损失款项；

3.被告已提出了电梯整改方案，被告可以对电梯整改，原告要求支付的费用于法无据；

4.原告主张以房屋租金标准主张因电梯停运造成的损失缺乏事实依据和法律依据；

5.原告装修入户阳台应以原告提供的装修发票为准，否则被告不承担赔偿责任；

6.原告提出的鉴定申请，被告认为装修是一项主观色彩很强的活动，没有鉴定意义。

【法院认为】：

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，已成立并生效，双方当事人应当严格按照合同履行。原、被告在签订合同时，被告的规划设计符合相关规划许可，被告取得了建设工程施工许可证并已基本建设完成。本案是因电梯的强制性管理规范调整而引起的争议，在合同履行中，原、被告双方均无违约行为。管理规范调整后，合同双方当事人应当依据诚实信用和公平原则履行合同，处分其权利义务。从本案履行情况分析，被告交付的房屋与合同约定的条件一致，但是因行政管理规范调整，双方难以完全实现合同目的，房屋结构必须有所调整，才能达到电梯使用验收条件。在此情况下原告选择主张变更合同，因此本案应依据公平原则对合同相关条款进行调整，均衡双方当事人利益。本案争议有以下几个焦点：
一、关于原告套内面积是否减少问题。按照市场监督局安装电梯规范要求，增加电梯救援通道必须拆除电梯出口与原告阳台之间的隔墙，隔墙拆除后电梯门与步行梯间入户门将互通，救援人员在紧急情况下，可以通过原告步行梯间入户门到达电梯厅，为确保原告生活的安全性、私密性，原告需增设一道安全门，由此可能造成原告在使用阳台时受到一定影响。但救援通道仅供救援人员使用，不是完全开放空间，只能是特定人员在执行职务时使用，原告对阳台具有完全的占有、使用权，阳台空间仍然封闭，其他人员无法到达和使用。从所有权看，如果扣减阳台面积，原告将不再具有占有、使用权，阳台的所有权理论上应归属于被告或者全体业主。如所有权归被告，被告也无法使用，将导致社会资源的浪费；如归全体业主，该部分产权费用将由全体业主分担，对于原告也无利益可言。况且，被告建设许可的是成套住宅用房，房屋建成后具有不可分割的属性。因此，对原告主张被告支付扣减阳台面积部分价款及利息的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于房屋价值是否减少问题。被告改造电梯救援通道对原告房屋的安全性、私密性、阳台使用性能等无疑将带来影响，原告的合同目的未能完全实现。综合合同目的及现实状况，本院认为隔墙拆除后阳台仍然具备主要功能，虽然安全性、私密性、使用性受到一些影响，但可以通过补救措施予以解决。安全性、私密性可以加装安全门解决，使用性可以采取经济补偿方式予以解决。经济补偿应以阳台购价为限，由被告支付原告7326.00元为宜；对原告主张的利息，不予支持。原告申请对房屋减少价值进行鉴定，因阳台面积未减少，并且本院对阳台使用性能受到的影响已酌情处理。因此，本院不准许原告的鉴定申请。
三、关于被告改造救援通道问题。按照合同约定改造救援通道应由被告负责，现被告对原告提出的要求被告改造生活阳台与电梯厅之间的隔墙以满足消防救援和电梯年检要求的诉讼请求无异议，本院予以确认。
四、关于电梯停运期间是否给原告造成损失的问题。入户电梯停运无疑会给原告带来生活中的诸多不变，但电梯并不是入户的唯一通道，原告可以通过步行通道上楼入户，且原告所购房屋为七楼，电梯停运对原告生活影响不大，且原告未提交损失的证据，本院根据本案实际酌情支持1500元（以二楼为基数，每增加一层增加50元）。
五、关于因装修生活阳台造成的装修损失问题。被告改造电梯救援通道将拆除原告已装修的隔墙，必然产生一定损失。原告申请对该损失进行司法鉴定，因该装修改造范围仅涉及生活阳台，范围较小，且损失主要为拆除隔墙（已确定由被告处理）、在厨房处安装安全门、安装柜子等，从诉讼效率、诉讼成本角度考量，无进行司法鉴定的必要性，本院可结合实际情况酌情处理，故对该鉴定申请，本院不准许。拆除隔墙已确定由被告处理，对于安装安全门及柜子等其他损失，结合双方均无过错的实际情况，酌情确定被告补偿原告4000.00元。

【判决结果】：法院经过审理最终判决如下：

一、被告于本判决生效后十日内补偿原告王思桦、杨红霞房屋价值损失、电梯停运损失费、装修损失等共计12826.00元；
二、被告于本判决生效后，在行政主管部门规定的时限内改造案涉房屋的生活阳台与电梯厅之间的隔墙，直至通过消防救援和电梯年检验收为止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。

【杨永芳律师简介】

杨永芳，元绪律师事务所专职律师、执委会副主任、高级合伙人。成都律师协会第八届监事会“两专委”监督委员会委员、第二届四川省农民工法律维权服务团专家、四川省品牌建设促进会专家委员会专家、四川法治报公益律师百人团成员、成都电视台《诚信四川》栏目、《998法治大讲堂》栏目主讲嘉宾，华律网、找法网等多家专业法律网站签约律师，担任多家政府机构及国有企业法律顾问。有成熟且经验丰富的律师团队，团队律师擅于梳理法律关系、总结法律争议焦点、归纳整理复杂证据材料、撰写富有逻辑且条理清晰的法律文书。律师团队坚持“法制和谐、实事求是、匡扶正义，一个都不能少”。坚信“诚尚成”，不信不立，不诚不行。勤勉敬业，全力维护每一名当事人的合法权益。在法律的框架下，本着严谨审慎的态度，从负责任的角度出发，讲专业水准，讲品质效率，讲使命感，讲法制精神，在当事人及法律行业中树立了良好形象。